경매 분야 최고의 책! <송사무장의 부동산 경매의 기술>

 

송사무장의 부동산 경매의 기술 지은이 : 송희창 펴낸곳 : 지혜로 발행일 : 2020. 4. 28

 

책 소개

 

 

뭐라고? 감정가의 100%를 넘기면 미친 거라고??

대한민국 최고의 경매 고수 송사무장이 알려주는
앞으로 10년은 유용하게 써먹을 경매의 기술!

실전에서 수익을 내고 있는 경매 고수에게 배워야 돈을 벌 수 있다!!

제자들을 2~3년 만에 월세 부자, 부동산 부자로 만든 경·공매분야 최고의 고수 송사무장이 알려주는 경매 투자에서 수익 내는 진짜 비법이 고스란히 담겨있는 책으로, 경매 초보에서 중수, 고수에 이르기까지 경매인이라면 누구나 볼 수 있고 배울 수 있는 최고의 지침서이다. 17만 명이 넘는 네티즌들이 인정한 경매분야 최고의 베스트셀러이자 스테디셀러이며, 경매의 바이블이라는 칭호가 전혀 무색하지 않다.

 

 

나의 책 읽기

 

부자가 되는 경매 투자 방법은 따로 있다.
지금의 수많은 부자들을 탄생시킨 대한민국 경매의 바이블!

   평생교육원에서 2개월 정도 경매 수업을 들은 적이 있다. 민법, 주택임대차보호법, 상가임대차보호법 등을 배웠는데 이론 위주의 수업이었지만 경매의 기초는 다졌다고 생각한다. 실전을 경험하지 못한 내게 경매는 여전히 접근하기 어려운 분야다.  

 

   어릴 때 아버지께 상속받은 토지가 있었다. 결혼 후, 오랜 기간 엄마를 모시고 사는 오빠께 드렸다. 그 땅이 내 것으로 생각하지도 않았고 오빠가 나를 키워주셨으니 당연히 오빠께 드려야 한다고 생각했다. 땅은 내 힘으로 벌어서 언제든 살 수 있다고 자신했다. 오만이었다. 그래서 부자가 되지 못한 걸까?

 

대한민국 최고의 경매 고수 송사무장이 알려주는 앞으로 10년은 유용하게 써먹을 경매의 기술!

 

   노후에 진정한 부자로 살고 싶은 내게 꼭 필요한 책이다. 경매로 물건을 낙찰할 때 감정가나 시세가 중요한 것이 아니라, 수익에 초점을 맞춰야 한다. 이런 경매의 기술을 배울 수 있는 책이다. 

 

총 303페이지로 '경매의 바이블'이란 용어 때문일까! 두툼하고 무겁게 느껴진다. 하지만 송사무장의 경험을 담은 책이라 부담 없이 읽었다.

 

경매를 시작하기 전에, 자신이 진정으로 원하는 5년 후, 10년 후의 삶을 꼭 그려보길 당부한다.
그리고 꿈을 크게 꿔라.
크게 꾼 끔은 깨져도 그 조각이 크다고 누군가 말하지 않았던가.
-송사무장 -

 

   사람은 자신이 그린 대로 삶을 살게 된다고 한다. 시간을 내서 나만의 성공 방정식을 만들어봐야겠다. 

 

   내가 부자가 되지 못한 것은 꿈이 작아서였을까? 주체적인 삶을 살기 시작하면서 가족의 도움 없이 살아야 한다는 생각이 컸다. 버스비를 아끼기 위해 걷고 장학금을 받기 위해 이틀에 한 번씩 잠을 자며 공부했다. 지금도 그때의 경험 때문인지 하루하루 감사한 마음으로 살고 있다. 반백인 지금도 여전히 열정이 넘치지만, 하루의 시간을 나만을 위해 쓸 수 없다. 감사한 마음 한편엔, 불쑥 튀어나오는 불만 섞인 원망을 핑계 삼아 꿈을 꾸지 않는 삶을 살았던 건 아닌지 반성해 본다. 

 

   1년, 3년, 5년, 10년 후 진정한 부를 누리는 나를 상상해 본다.

 

 

 

제1장 초보도 할 수  있는 주거형 물건

 

소액투자
262만 원으로 빌라 사기 

 

   1천만 원도 안 되는 돈으로 빌라를 살 수 있다고?

 

   1. 경매물건 검색  →  2. 권리분석 →  3. 현장조사 →  4. 시세조사 →  5.입찰  → 6. 명도 →  7. 수익계산

 

   경매의 과정이다. 경매 수업을 들었던 경험 때문인지 쉽게 이해할 수 있었다. 무엇보다 명도 과정에서 발생할 수 있는 문제 해결 방법으로 내용증명 자료, 대법원 사이트 활용법 등이 담겨있다. 나와 같은 경매 초보도 책을 따라 경매에 도전할 수 있을 것 같다.

 

 

 

제2장 초보에서 중수되기 - colum 만약 당신의 꿈이 '경제적 자유'라면

 

나는 경제적 자유를 얻고 싶다. ~~ 돈에 구애받지 않고 코스요리 정도는 주문하고 싶다.
- 2001년 11월 송사무장의 종잣돈 모으던 시절 읽기 중에서 

   '경제적 자유'는 일을 하지 않아도 월급 이상을 벌고 기본적인 의식주와 여가생활을 하는 데 전혀 지장이 없는 상태이다. 사람들은 대부분 경제적으로 자유로워지고 싶다고 말하지만, 현실은 그렇지 못하니 단지 꿈으로만 묻어 놓는다. 돈을 어떻게 불려야 하는지, 어떻게 해야만 부자가 되는지 모른다. 노동력 없이 돈이 나오는 시스템이 제대로 구축이 되고 그 시스템에서 매달 지급되는 돈이 월급보다 많아지는 순간 '경제적 자유'의 문턱에 입성하게 된다. 쉽게 말해서 매월 월세가 나오는 부동산이나 주기적으로 배당금을 받을 수 있는 주식 또는 이자가 지급되는 채권을 소유하면 된다.

 

   저자는 262만 원으로 월 30만 원의 수익을 만들어낸 것을 강조하며 수익형 부동산을 여러 개 보유했을 경우를 이야기한다. 사실 경험하지 않은 나로선 그림 안의 떡이다! 올해는 무조건 입찰해보고 싶다. 이론으로만 배우니까 정체되는 느낌이다. 다음 단계로 넘어가야 하는데 실행에 옮기기가 쉽지 않다. 답답하다. 책을 끝까지 읽고 나면 길을 찾을 수 있겠지?

 

 

 

제3장 명도의 기술

 

명도의 사전적 의미는 건물, 토지, 선박 따위를 남에게 주거나 맡김. 또는 그런 일.

 

   명도는 협상이다. 단순히 부동산에서 점유자를 끌어내는 것이 아니다. 경매에서 모든 명도는 돈을 협상하는 과정이라고 말할 수 있다. 적당한 이사비를 지급하는 것은 낙찰자가 순조롭게 명도할 수 있는 최고의 방법이다.  경매를 배우면서 가장 고민했던 부분이 명도였다. 내가 낙찰받은 물건에 고령의 할머니가 살고 계신다면? 한 부모 가정이 거주하는 곳이라면 어쩌지? 혹자는 "내가 낙찰받지 않아도 누군가는 낙찰받게 되어 있다. 그게 싫으면 다른 물건을 낙찰받으면 된다."라고 말한다. 하지만 과연 내가 이 문제에서 벗어날 수 있을까? 고민이 앞선다. 

내용증명의 사전적 의미는 우체국에서 우편물의 내용을 서면으로 증명해 주는 제도. 발신자가 우편물의 기재 내용을 소송상의 증거 자료로 삼으려고 할 때 이용된다.

 

일반인이 내용증명을 받는 경우는 매우 드문 일이다.
내용증명은 상대방에게 큰 압박이 될 수 있다. 

 

    내용증명은 자기 의사를 상대방에게 전달할 때 공신력 있는 기관을 통해 공적으로 증명하는 것을 말한다. 이러한 내용증명은 낙찰자가 점유자에 관한 명도 및 체납관리비에 관하여 관리사무소와 협상할 때 유용하게 사용할 수 있다.

 

   사회초년생 때 내용증명에 대한 기억이 있다. 서울에 상경해 처음으로 얻은 집은 너무 불편했다. 계약기간이 끝나자, 좀 더 집을 얻어 이사를 했다. 적금을 부어 돈을 모았고 인품 좋은 은행 언니의 도움으로 약간의 대출도 받았다. 그런데 다음 임차인을 구하지 못했다는 이유로 집주인이 몇 달째 보증금을 주지 않았다. 내 하소연을 듣던 직장 상사가 집주인에게 내용증명을 보내줬다. 집주인한테 전화가 와서 직접 오면 주겠다고 했다. 어린 마음에 감사한 생각이 들어서 음료수 한 박스를 사 들고 찾아갔다. 그런데 날 보자마자 "얼마 되지도 않는 돈 떼어먹을까 봐 이런 걸 보냈냐."며 엄청 화를 내며 보증금을 돌려줬던 기억이 난다. 그때는 몰랐는데 지금 생각해 보니 내용증명을 받고 나서 집주인이 얼마나 당황했을지 짐작이 간다. 경매 후 물건의 주인이나 임차인이 내용증명을 받는다면 심리적으로 큰 압박이 될 것 같다.

 

 

 

제4장 중수에서 고수 따라잡기

 

법대로 해주마
유치권 실제사례

 

유치권의 사전적 의미는 다른 사람의 물건이나 유가 증권을 담보로 하여 빌려준 돈을 받을 때까지 그 물건이나 유가 증권을 맡아 둘 수 있는 권리.
강제집행의 사전적 의미는 사법상 또는 행정법상의 의무를 이행하지 아니하는 사람에 대하여 국가가 강제 권력으로 그 의무의 이행을 실현하는 작용이나 절차.
인도명령의 사전적 의미는 강제 집행에서 집행 법원이 내리는 결정. 특정한 물건을 집행관 또는 보관인에게 인도할 것을 명하는 경우와 부동산을 법원이 명하는 관리인에게 인도하도록 명령하는 경우의 두 가지가 있다.

 

   유치권이 존재하는 물건을 보면 초보들은 그냥 넘겨버리지만, 경매를 조금 해본 사람들이라면 하자가 없는 일반물건에 비해 더 높은 수익을 올릴 수 있어 철저히 조사하여 입찰한다. 아직 경매 초보여서 그런지 유치권이란 단어가 나와 관계없는 분야로 느껴진다. 책에는 이외에도 지분부동산, 공유자 우선 매수의 진수, 법정지상권 사례, 대금 미납 사례 등이 수록되어 있다. 아직은 먼 나라 이야기인 듯하다. 공부할 게 너무 많다.

 

인생에서 한 번 정도는 독하게 살아야 성공한다.

 

   저자는 '종잣돈을 모으던 시절 주위 사람들에게 '짠돌이'란 소리를 귀에 못이 박히도록 들었다. 아무것도 가진 것 없는 내가 성공하기 위해서는 남들과 똑같은 삶을 살 수는 없었다. 내가 유일하게 아끼지 않은 것은 오직 책값밖에는 없었다.'라고 말한다. 나도 돈을 모으고 책값을 아끼지 않은 부분에선 송사무장과 닮았다. 차이가 있다면 목표 없이 모으기만 했고 책을 읽고 삶에 적용하지 않은 것이다. 생각을 틀에 가두고 변화를 두려워했던 결과다. 돌이켜보면 정말 필요한 부분에만 지출하고 새 차를 살 돈으로 작은 부동산을 살 수도 있었다. '짠돌이' 소리를 들으면 좀 어떤가! 경제적 자유를 누릴 기회를 놓친 것이 아쉽다. 

 

투자에 성공하려면 함께 갈 수 있는 동료들을 만들어라.

   투자를 시작하며 부자가 되기 위해 그 누구의 말에도 흔들리지 않을 만큼 강한 정신력을 가지려고 노력했다. 확실히 아는 것, 또 절대 잃지 않을 것에만 투자했다. 자칫 좁아지기 쉬운 시야를 넓혀주고 시행착오를 줄이기 위한 선배가 필요하고, 꾸준히 지치지 않고 함께 걸어갈 수 있는 동료들이 필요하다. 만약 본인이 부동산 투자에 자신이 없다면 고수의 '흉내'라도 내라, 흉내를 내다보면 자신만의 투자 스타일을 찾을 수 있을 것이다. 마지막으로 한 번 더 강조하고 싶다. 서두르지 말고 절대 중도에 포기하지 마라.

 

   경매입찰을 하는 법원에 간 적이 있다. 입구에서 X-레이 검색대를 통과하는 데 벌써부터 몸이 살짝 움츠려졌다. 트리에 "낙찰받게 해 주세요~!" 소원을 담은 메모도 붙이고 아주머니들이 나눠주시는 대출 알선 명함도 받아왔다. 입찰장에 들어가 현장도 보고 낙찰되는 순간 사람들의 표정도 본 귀한 시간이었다. 혼자라면 더 미뤘을 테고 시도조차 하지 않았텐데 함께 걸어갈 수 있는 동료가 있다는 사실에 감사하다.

 

 

 

깨달음

 

   나는 뭐든 배우는 걸 좋아한다. 한참 풍수인테리어에 빠져 탐구를 하던 중 정리정돈의 중요성을 알게 되었다. 가구 배치를 바꾸고 수납 도구를 만들어서 서랍을 정리했다. 물건마다 자리를 정해주고 흐트러지지 않는 방법을 찾았다. 인터넷에서 정보를 찾고 유튜브를 보며 따라 하다 보니 정리정돈은 나에겐 너무 쉬운 일이 되었다. 그런데 그동안은 왜 '진정한 부', '경제적 자유' 등 생각조차 하지 않았을까? 내겐 너무 어려운 분야라고만 생각해서 관심조차 두지 않았던 것 같다.

 

   아이패드를 구매하러 Apple 가로수길에 간 적이 있다. 아이가 "엄마, 저 건물은 얼마나 해요?"라고 물었는데, "글쎄, 엄마도 모르지."라고 대답했다. 그때는 그 건물 가격이 궁금하지도 않았고 알 필요도 없다고 생각했다. 왜? 나는 저런 건물을 살 수 있는 사람이 아니라고 생각했기 때문이다. 하지만 아이는 "엄마, 나중에 제가 저런 건물 사드릴게요."라고 말했다. 말이라도 "그래, 고맙다."라고 말했어야 했는데, 난 "공부나 열심히 하세요."라며 종용했다. 현실적으로, 강남대로에 있는 커다란 건물을 소유하기는 어려울 수 있다. 하지만 꿈은 꿀 수 있는 거 아닌가? 

 

 

 

적용하기

   친구와 통화하면서 올해엔 작은 빌라라도 경매로 낙찰 받든 매매를 하든 해서 월세 수익을 만들고 혼자 고민만 하기보단 사람들과 공유하고 나누고 싶다고 말했다. 친구는 그럼 쿵쿵나리 이선미 님의 행크에듀나 송사무장 행복재테크 카페에 가입해서 활동해 보라고 했다. 혼자 고민만 하기보단 누군가와 나누면 좋은 아이디어가 떠오른다. "친구야, 고맙다."

 

   우선, 송사무장이 운영하는 행복재테크 카페에 가입했다. 가입인사를 한 후, 댓글 5개를 남겼더니 봄(1단계)이 됐다. 파릇파릇 새싹이 돋듯, 내 지식도 무럭무럭 자라나길~ 

 

   다음 책은 돈 · 시간 · 운명으로부터 완전한 자유를 얻는 7단계 인생공략집 <역행자>로 정했다.